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| Christine Heimpel

Zweckentfremdungsverbot

Prüfung eines Zweckentfremdungsverbotes (Vor- und Nachteile und Beschlussfassung, analog wie in Konstanz, wo ein moderates Zweckentfremdungsverbot beschlossen wurde, nämlich nur für Neubauten, nicht für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, Prüfung im Bauchrechtsamt auf Einhaltung bzw. Verstöße, Arztpraxen etc. zulässig, aber keine Büros oder Ferienwohnungen)

Stellungnahme der Verwaltung

Grundsätzliche Anmerkung: Das Konstanzer Zweckentfremdungsverbot entspricht inhaltlich dem Freiburger Zweckentfremdungsverbot.

Als Satzung erlassen kann durch ein Zweckentfremdungsverbot die zukünftige gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen, sofern diese nicht ausdrücklich baurechtlich genehmigt ist, verboten werden. Zur Zweckentfremdung gehört aber auch,

  • Die Überlassung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke
  • Bauliche Veränderung, sodass eine Nutzung für Wohnzwecke nicht mehr möglich ist
  • Leerstand für mehr als 6 Monate
  • Dauerhafte Beseitigung durch Abbruch (Abbruch nicht zum Zweck eines Neubaus)

Die Regelung bezieht sich immer nur auf die Zukunft, d.h. verboten bzw. genehmigungspflichtig (sog. Genehmigungsvorbehalt) ist nur die zukünftige Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen/Gewerbeeinheiten etc. bzw. die Legalisierung von Ferienwohnungen, die bisher als normale Wohnungen genehmigt waren.

Wichtig wäre vor diesem Hintergrund eine grobe Quantifizierung der Fälle, in denen das Zweckentfremdungsverbot greifen würde, bzw. in der Vergangenheit gegriffen hätte, sodass Aufwand und Nutzen gewissermaßen gegenübergestellt werden können. Diese kann aktuell wegen des enormen Aufwandes nur im Falle einer entsprechenden Beauftragung vorgenommen werden.

Zum Thema Ferienwohnungen ist festzuhalten, dass diese bauplanungsrechtlich nicht unter den Begriff des dauerhaften Wohnens fallen und somit gem. neuer Rechtsprechung in Reinen Wohngebieten nicht und in Allgemeinen Wohngebieten nur ausnahmsweise zulässig wären

Im Koalitionsvertrag der Landesregierung ist hierzu ausgeführt: „Wir sprechen und dagegen aus, dass leerstehende Wohn- und Gewerbe-Immobilien gegen den Willen der Eigentümer bei Wohnungsknappheit beschlagnahmt werden können. Wir wollen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz bis 2018 evaluieren und auf seine Wirksamkeit prüfen.“ (Seite 23).

Die Verwaltung empfiehlt, dass die Evaluierung abgewartet werden soll.

Verwaltungsstrukturen

Bündelung bzw. gute Kooperation der Verwaltungsstruktur (keine strikte Trennung in Obdachlose, Wohnsitzlose, Anspruchsberechtigte für geförderten Wohnraum, etc.) Gemeinsame Arbeit für Wohnraum-Vermittlung

Stellungnahme:

Nach Auffassung der Verwaltung sind die Strukturen nur minimal verbesserungsfähig. Zwischen BSU, Flüchtlingsbeauftragtem und AVL existiert ein ausgezeichnetes Netzwerk. Es wird bereits heute mit einem gemeinsamen Laufwerk auf Daten zugegriffen. Zuständigkeiten aufzubrechen und neu zu bilden, birgt immer Gefahren. Nachbesserungsbedarf besteht ggf. bei der Einbindung der sozialen Belange. Diese Prozesse sind jedoch bereits im werden.

Wohnungsbaugenossenschaften

Gründung von kleinen Wohnungsbaugenossenschaften erleichtern, fördern, begleiten (Bürger schließen sich zusammen, Kapital-Beschaffung ist wohl nicht das Problem, Land fördert Genossenschaft-Wohnungsbau)

Stellungnahme:

Genossenschaftsmodelle existieren im Grundsatz (vgl. KBG) und betreffen in erster Linie die Vermietung bzw. den Neubau von Wohnungen; Neugründungen könnten ggf. entsprechend unterstützt werden, bedürfen jedoch der Initiative der zukünftigen Genossenschaftsmitglieder.

Belegungsrechte

Gezielte Vergabe bzw. Belegungsrecht für kleine Wohngenossenschaften einräumen (Die Stadt kann wohl die 30% geforderten günstigen Wohnungen von privaten Investoren so verhandeln, dass dieser Wohnungsanteil an Genossenschaften vergeben wird, so dass evtl. gar nicht separat gebaut werden muss.)

Stellungnahme:

Grundsätzlich wäre dies vorstellbar, wäre aber abhängig von entsprechenden Regelungen bzw. Verpflichtungen im Baulandmodell. 7

Bei der Komplexität der gesamten Materie wäre dieser Ansatz aber nicht zu empfehlen.

Baugruppen

Baugruppen bilden, unterstützen (5-6 Familien bauen Geschosswohnungsbau)

Stellungnahme:

Die Baugruppenbildung bedarf zunächst privater Initiative; Bundesweit bestehen auch entsprechende Verbände, Stiftungen bzw. Unternehmen die diesbezüglich beratend und auch in der Kreditvermittlung tätig sind;

Von Seiten der Stadt könnte eine Unterstützung als Anlaufpunkt erfolgen, d.h. Sammeln von Einzelanfragen und „Zusammenbringen“ der interessierten Protagonisten evtl. durch eine entsprechende Internet-Plattform.

In Konstanz werden gem. Ratsbeschluss in Zukunft 10 % der von der Stadt ausgewiesenen Flächen für Baugruppen reserviert, ebenso in Köln. Dies erfolgt ohne Bieterverfahren/Preiswettbewerb.

Hintergrund ist die von allen Städten anerkannte Problematik, dass Baugruppen einen entscheidenden Wettbewerbsnachteil haben: Die Bildungs/Gründungsphase für die Gruppenfindung und –organisation, die dem eigentlichen Flächenankauf vorgeschaltet ist.

Der letzte Versuch seitens der Stadtverwaltung in einem Baufeld in Wiggenhausen III scheiterte aus verschiedenen Gründen.

Vorgehen: Ein bis zwei Pilotprojekte und ergänzender Beschluss nach Vergabe hinsichtlich einer dauerhaft zu reservierenden Quote für Baugruppen, sodass die Resonanz abgewartet werden kann, z.B. Baugebiet Ittenhausen.

Anzahl der Wohnungen

Wir benötigen eine verbindliche politisch definierte Ziel-Größe, wie viele Wohnungen pro Jahr wir schaffen wollen

Stellungnahme:

Beispiel hier ist die Verpflichtung in der Stadt Hamburg, das sog. „Bündnis für Wohnen Hamburg“: Gegenseitige Verpflichtung Bereitstellung von X ha Flächen durch Stadt, Bauträger schaffen im Gegenzug X WE/a.

Die Verwaltung verweist auf verschiedene Vorschläge im Rahmen dieser Vorlage sowie auf die Möglichkeit der Erörterung im Wohnbaugipfel.

Wohnscheinberechtigte

Es ist wichtig zu wissen, wie viele Menschen in FN tatsächlich „wohnschein-berechtigt“ sind. (aufgrund ihrer Einkommens-Situation) (über wie viele Menschen reden wir? Alleinerziehende, Rentner, Geringverdiener, Sozialhilfe-Bezieher, etc.)

Stellungnahme:

Die angeforderten Werte sind statistisch fast nicht auswertbar! Die Verwaltung hat eine Anfrage an das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau gestellt. Inhalt der Anfrage war, ob es denkbar ist mit Werten des Statistischen Landesamtes (StaLa) eine Größe zu definieren. Die Schwierigkeit in der Datenerhebung liegt darin, dass auf der einen Seite die Haushaltsgröße und zudem das Einkommen relevant sind. Für beide Wertungskriterien liegen Zahlenreihen vor. Allerdings wird es nur mit hohem Aufwand möglich sein die benötigte Schnittmenge zu bilden.

Für Friedrichshafen kann derzeit nur die Anzahl der ausgestellten WBS dargestellt werden. Es ist unstrittig, dass die Grauzone der Berechtigten um ein vielfaches größer ist. Allein die Anzahl der Wohngeld- und Sozialhilfeempfänger überschreitet bereits die Anzahl der aktuellen WBS-Inhaber.

Vom Ministerium kam, noch keine Rückmeldung. Die Antwort würde nach Erhalt umgehend nachgeliefert.

Zuschüsse der LBBW

 

Beantragung von Zuschüssen bei der Landesbank BW für eine größere Zahl von Flüchtlings-Wohnungen: (Anschlussunterbringung ist nicht nur als Mehrgeschossbau an einem Ort förderungsfähig, sondern auch einzelne Wohnungen in verschiedenen Objekten, um eine „soziale Durchmischung“ zu ermöglichen und Brennpunktbildung zu vermeiden. Derzeit werden bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter gefördert, wenn die Wohnung 10 Jahre für die Anschlussunterbringung von Flüchtlingen bzw. bis zum Bindungsende anderweitig als sozialer Mietwohnraum zur Verfügung steht. Dieses Geld sollten wir nicht verschenken! Wir müssen ohnehin Wohnungen schaffen, also können wir doch die Zuschüsse mitnehmen und z.B. auch bei laufenden Wohnungsbau-Vorhaben wie SWG, Zeppelin-Wohlfahrt, Siedlungswerk, etc. je ein oder zwei Wohnungen belegen. Die Zuschüsse können an Dritte weitergereicht werden!)

Stellungnahme:

Mitteilung vom 27.06.2016 des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau

Für die Jahre 2016, 2017 und 2018 wird ein Fördervolumen in Höhe von jährlich 30 Millionen Euro zur Verfügung gestellt.

Die Mittel sind bereits in folgendem Umfang belegt/reserviert:

2016 – vollständig belegt

2017 – Belegung der Mittel in Höhe von 96 %

2018 – Für den Regierungsbezirk Tübingen sind bereits 108 % belegt.

Mitteilung vom 30.06.2016 des Städtetages:

Das bisherige Fördervolumen ist völlig unzureichend.

Es wird eine nachhaltige Erhöhung des Fördervolumens gefordert.

Flächennutzungsplan

Frage: Fortschreibung Flächennutzungsplan

Wann wird der Flächennutzungsplan fortgeschrieben bzw. verändert/angepasst? Die SPD meint, dass dies nach Abschluss des ISEK-Prozesses stattfinden muss.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Nach Abschluss des ISEK-Prozesses ist von Seiten der Verwaltung der Beginn des Fort-schreibungsverfahrens des Flächennutzungsplanes mit vorbereitenden Untersuchungen ab ca. 2018 vorgesehen. Die Ergebnisse des ISEK sollten in Teilen in die FNP-Fortschreibung einfließen, insbesondere die Bestandteile mit räumlichen Auswirkungen.

 

Privatflächen

Frage: Ankauf von mehr Flächen von Privaten

Welche Anstrengungen unternimmt die Stadt, um mehr Flächen von Privatbesitzern zu kaufen. Wie kann die Verkaufsbereitschaft erhöht werden?

Stellungnahme der Verwaltung:

Wir verweisen auf die Sitzungsvorlage „Wohnraum für FN – Verfahrensweise der Grund-stücksbeschaffung der Stadtverwaltung Friedrichshafen“ – DS-Nr. 2016/350/2. Im Rahmen der Fortschreibung des FNP sollten bevorzugt Flächen aufgenommen werden, zu denen eine Verkaufsbereitschaft vorliegt.

 

Werkswohnungen

Frage: Werkswohnungen

Wie viele Werkswohnungen (ungefähr) und wo in der Stadt hatten die großen Arbeitge-ber ZF, MTU und Zeppelin bis zu welchem Zeitpunkt in der Vergangenheit in der Stadt?

Stellungnahme der Verwaltung:

Derzeit befinden sich rd. 800 Mieteinheiten im Eigentum der Zeppelin Wohlfahrt GmbH. Auf rd. 90 % des Eigenbestandes haben die Industriebetriebe Zeppelin GmbH und ZF Fried-richshafen AG ein Belegungsrecht. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass z. B. Mietwoh-nungsbauten (Geschosswohnungsbau) in verschiedenen Jahrzehnten des vergangen Jahrhunderts mit für damalige Verhältnisse sehr zinsgünstig ausgereichten Darlehen der genannten Industriebetriebe an die Zeppelin Wohlfahrt GmbH finanziert wurden. Zudem hat die Zeppelin Wohlfahrt GmbH z. B. von der ZF FN AG Anfang der 90iger Jahre ein Splitbe-standsportfolio von rd. 100 Mietwohnungen (also tats. Werkswohnungen) erworben, das ebenso unter der Auflage eines Belegungsrechtes durch die ZF FN AG steht.

Mit dem Belegungsrecht ist weiterhin die Verpflichtung des jeweiligen Betriebes verbunden, eine Ausfallmiete an die ZW zu bezahlen, falls die Wohnung nicht durch einen Mitarbeiter des entsprechenden Betriebes belegt wird. Das ist aus Sicht eines Wohnungsunternehmen eine gute Risikoabfederung für Zeiten in dem ein „Angebotsmarkt“ vorherrscht. Dies ist der-zeit bekanntermaßen nicht der Fall, was aber noch vor rd. 5 – 10 Jahren öfters – nicht gra-vierend – vorkam. Nach z.B. einem längerem Leerstand (z. B. 2 Monate) einer Wohnung,

wurde in Abstimmung mit dem Betrieb das Belegungsrecht temporär aufgebeben und die ZW hat die Wohnungen am freien Markt vermietet.

Aktuell:

Die Wohnungen werden nach wie vor durch die Mitarbeiter der Industriebetriebe außeror-dentlich gut absorbiert, so dass die ZW – bis auf die derzeit in Sanierung befindlichen Ein-heiten – nahezu Vollvermietung vermelden kann. Hierbei ist zu erwähnen, dass alle Miet-einheiten in nahezu allen Preis- und Qualitätskategorien von den Mitarbeitern absorbiert werden. Verwaltungstechnisch werden die Wohnungen nach Kündigung der Mieter dem jeweiligen Betriebsratsbüro des Industriebetriebes als „frei“ gemeldet, der sodann über die Neubelegung aus Reihen der Mitarbeiterschaft auswählt. Dies zur Begründung zu Nr. 4 „Zeppelin Wohlfahrt-führt keine Wohnungssuchenden Liste“.

Für das Neubauvorhaben „Wohnen im Mix“ in Wiggenhausen/Süd – künftig rd. 60 Mietein-heiten – führt die ZW sehr wohl eine Interessentenliste, da diese Wohnungen nicht einem Belegungsrecht durch die Industriebetriebe unterliegen. Die Vermarktung findet ausschließ-lich über die Zeppelin Wohlfahrt GmbH statt. Für unsere Wohnanlage Ehlersstr. 2 – 6 (al-tenbetreutes Wohnen) hat die Stadt FN bekanntermaßen ein Belegungsrecht. Frei werden-de Wohnungen diesbezüglich werden in Abstimmung mit der Verwaltung belegt.

Allgemein zu den Werkswohnungen:

Vormals hatte die MTU ebenfalls eine vergleichsweise geringe Anzahl an Belegungsrechte an Wohnungen der ZW. Die MTU hat sich vor rd. 10 – 12 Jahren mit der Begründung der Konzentration auf das Kerngeschäft von Ihren eigenen Werkswohnungen (Verkauf an Pat-rizia AG – z. B. Maybachstraße) getrennt und ebenso die Belegungsrechte bei der ZW auf-gekündigt. Die Belegungsrechte an den Wohnungen der ZW, wurden größtenteils von der ZF FN AG übernommen.

Begrifflichkeiten

Einheitliche Begriffe und Definitionen? Können wir uns auf einheitliche Begriffe in der Diskussion einigen und diese definieren? z.B.: Marktmiete/Kostenmiete = Miete, die am Markt erzielt wird (11-14 Euro) Vergleichsmiete = laut Mietspiegel (10 Euro) Bezahlbare Miete = maximal so hoch, wie 1/3 des Einkommens eines Haushaltes (8-10 Euro) Preiswerte Miete = wäre zu definieren (7-9 Euro) geförderte Miete = Sozialwohnungs-Niveau (6 – 6,50 Euro)

Stellungnahme der Verwaltung:

Ja, wird von der Verwaltung befürwortet und umgesetzt.

Fairwohnen

Notwendigkeit und Potential für bezahlbaren und preiswerten Wohnraum? Wäre es aus Sicht der Verwaltung notwendig, nicht nur sozialen Wohnungsbau, sondern auch preiswerten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen? Könnte die Schaffung von preiswertem und bezahlbarem Wohnraum anteilig so gestaffelt werden, dass bei höheren Einkommen auch eine höhere Miete zumutbar ist? (Siehe: Ludwigsburger Modell „Fairwohnen“)

Stellungnahme der Verwaltung:

Wir sehen derzeit keine Notwendigkeit eine Zwischenstufe einzuführen. Die Einkommens-grenzen für den Wohnberechtigungsschein (WBS) sind, Stand April 2017, für die Versor-gung einer breiten Bevölkerungsschicht auskömmlich.

 

Thermalkartierung

Untersuchung „Luftaustausch“

Welche Untersuchungen und Erkenntnisse gibt es beim Bereich/Grünzug „Oberhof III / Schätzlesruh“ über den Luft-/Wärmeaustausch? Der Gemeinderat sollte die Erkennt-nisse hierzu kennen, um die mögliche Nutzung dieser großen Potentialfläche abwägen zu können.

Falls es ein solches Gutachten nicht gibt, benötigen wir ein klimatische Gutachten vor einer Grundsatzentscheidung ob und ggfls. wo wir in diesem Bereich bauen wollen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zurückgegriffen werden kann in Bezug auf das Gesamtthema „Klima“ auf die Untersuchun-gen zur Fläche Oberhof III im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes von 2006. In den landschaftspflegerischen Beiträgen zur Neuaufstellung des Flächennutzungs-planes wird betreffend die Ausweisung der Fläche Oberhof III auf S. 298 in Bezug auf das Schutzgut Klima keine Konfliktlage erkannt. Ausweislich der Karte 13 Klima/Luft des Land-schaftsplanes hat die Fläche keine maßgebliche Bedeutung für den Luftaustausch und weist in Bezug auf Kaltluftentstehungs- und Kaltluftsammelgebiete auf einer 5-stufigen Skala eine mäßige Gefährdung auf.

Es wird von Seiten der Verwaltung empfohlen, im Rahmen der Fortschreibung des FNP eine Thermalkartierung über das gesamte Stadtgebiet vorzunehmen.